מיסוי ישראלים המחזיקים בנדל"ן

מיסוי ישראלים המחזיקים בנדל


מיסוי תושבי ישראל המחזיקים בנדל"ן בארה"ב באמצעות חברה אמריקאית מסוג  LLC

בשנים האחרונות אנו עדים לתופעה שמשקיעים ישראלים רבים מבצעים השקעות נדל"ן בארה"ב באמצעות חברה אמריקאית מסוג LLC  . ראוי לציין שלא כל המשקיעים מודעים או מבינים את כל השלכות המיסוי שחלות עליהם בארה"ב ובישראל, כבעלים של חברה אמריקאית מסוג LLC  . 


חברה אמריקאית מסוג LLC

חברה אמריקאית מסוג LLC – Limited Liability Company   הינה תאגיד שכיום ניתן לאגד ע"פ חוקי כל אחת מהמדינות בארה"ב. ה LLC  מוקם מכוח דיני חוזים או חוק ספציפי של כל אחת מהמדינות בניגוד לחברה אמריקאית רגילה (Corporation) , המוקמת מכוח דיני החברות.

האורגנים של ה LLC  ואופן ניהול והפעלת ה LLC  שונה מזה של חברה רגילה (Corporation):

מאפייני התאגיד LLC CORPORATION
בעלי הזכויות חברים - Members בעלי מניות - Shareholders
מסמכי הזכויות יחידות השתתפות - Units of Interest מניות - Shares
המנהלים חברים מנהלים   - Managing Members דירקטורים - Directors
תקנון ניהול והפעלה הסכם הפעלה - Operating Agreement תקנון – By Law

 

בארה"ב ה LLC מהוה כלי הפופולארי ביותר עבור אמריקאים לביצוע השקעות בנדל"ן.  שלוש סיבות עיקריות לכך הן:

  1. ה LLC  מעניק לבעלים ערבות ואחריות מוגבלת בדומה לבעלי מניות בחברה רגילה. כך שבאופן רגיל לא ניתן לתבוע את הבעלים בחברת LLC  באופן אישי.
  2. בחברה בע"מ רגילה יש את מה שנקרא "מיסוי כפול" Double Taxation  - דהיינו מיסוי בשני שלבים של -  מס חברות תחילה ולאחר מכן מס דיבידנד על משיכות רווחים. לעומת זאת ובשונה מחברה רגילה ברירת המחדל של מיסוי ה LLC בארה"ב היא מיסוי שקוף של שותפות בדומה למיסוי היחיד. כך שהבעלים משלם מס על הכנסותיו מ ה LLC  רק פעם אחת והוא יכול למשוך את הרווחים ללא תשלום מס נוסף.
  3. הבעלים של ה LLC  יכול ליהנות משיעורי מס רווח הון הנמוכים בעת מימוש נדל"ן על ידי ה LLC  .

כאמור בדומה לאמריקאים גם ישראלים רבים בחרו לבצע את השקעות הנדל"ן שלהם בארה"ב באמצעות חברה אמריקאית מסוג LLC  . עם זאת ראוי לציין שבשונה מאמריקאים, עבור ישראלים מיסוי פעילות באמצעות LLC הוא מורכב יותר היות והם מושפעים משתי מערכות המס – ארה"ב וישראל.

תושב ישראל שהשקיע בנדל"ן בארה"ב באמצעות חברת LLC חייב להגיש דוחות מס בשתי המדינות - בארה"ב ובישראל.

באופן מעשי בהשקעה בנדל"ן להשכרה צפויים להיות שני סוגי הכנסות:

  1. הכנסה משכירות שוטפת.
  2. הכנסה מרווח הון במכירת נכס או נכסים.

לגבי מיסוי בארה"ב

בארה"ב כאשר יש יותר מבעלים אחד ל LLC  ברירת המחדל היא מיסוי שקוף של שותפות. במקרה זה ה LLC  מגיש דוח שנתי למס הכנסה האמריקאי אך עם זאת ה LLC   אינו משלם מס. אלא ההכנסות או ההפסדים מיוחסים לבעלי ה LLC  על פי שיעור הבעלות היחסי שלהם. כמו כן בייחוס הנ"ל של הכנסות ה LLC לבעלים ההכנסות שומרות על אופיין. כגון רווחי הון של ה LLC הזכאים לשיעור מס נמוך יותר עוברים בתור שכאלו לבעלים אשר ייהנו משיעור המס הנמוך של רווחי הון.

מיסוי הכנסות משכירות בארה"ב

על הכנסה משכירות שוטפת של ה LLC  שיוחסה לבעלים - משלם הבעלים היחיד מס פדראלי לפי טבלאת המס של יחידים תושבי ארה"ב נשואים המגישים דוח בנפרד. שיעורי המס לשנת 2010:

רווח שנתי ב  $ שיעור המס
    0 - 8,375 10%
8,376 - 34,000  15%
34,001 - 68,650 25%
68,651 - 104,625 28%
104,626 - 186,825 33%
186,826 - ומעלה 35%

 

בנוסף לתשלום מס לרשות הפדראלית יש לדווח ולשלם מס גם לרשויות של המדינה בה נמצא הנכס או נכסי הנדל"ן של ה LLC. שיעור מס ההכנסה המדינתי משתנה בין מדינה למדינה.ישנן מדינות שבהן אין מס הכנסה ליחידים.

שיעורי מס הכנסה ליחידים במספר מדינות נבחרות:
אינדיאנה – 3.4%
אריזונה – שיעור מס מדורג מ 2.59% עד 4.54%
טקסס – אין.
נבאדה – אין.
ניו גרסי –  שיעור מס מדורג מ 1.4% עד 8.97%
ניו יורק – שיעור מס מדורג מ 4% עד 6.85% (כמו כן יש מס נוסף של העיר ניו יורק).
פלורידה – אין.
קולורדו – 4.63%

מיסוי רווחי הון בארה"ב

על הכנסות משויכות מרווח הון משלם הבעלים בארה"ב מס רווח הון פדראלי ובנוסף לכך מס מדינתי של המדינה בה נמצא הנכס או הנכסים. שיעור מס רווח הון פדראלי הוא   15% .

שיעורי המס של המדינות החלים על רווחי הון הם אותם שיעורי מס הרגילים שלהן.

לגבי מיסוי בישראל

ע"פ חוקי המס בישראל ה LLC  נחשב לחברה רגילה. המשמעות היא שרווחים  והפסדים של ה LLC  אינם מיוחסים לבעלים. כאשר בארה"ב ההתייחסות ל LLC   לעניין מס היא כאל שותפות, ולעומת זאת בישראל ה LLC  נחשב לחברה רגילה - נוצרת בעיית מיסוי  של חוסר קונסיסטנטיות בין שתי המדינות. נוצר מצב שבו ע"פ הדין בישראל תושב ישראל הבעלים של ה LLC  שילם מס בארה"ב מבלי שיש לו הכנסה. ואילו בידי ה LLC  קיימים רווחים אשר בשלב זה אינם חייבים במס בישראל, אבל כאשר הם יחולקו יראו אותם בישראל כהכנסה מדיבידנד ללא אפשרות לקבל זיכוי ממס זר. רשות המיסים בישראל הייתה מודעת לבעיה זו ולפיכך אפשרה פיתרון לבעיה. הפתרון ניתן על ידי כך שישראל תאפשר לייחס את הכנסת ה LLC  לתושב ישראל שהוא בעלים של LLC . כמו כן הבעלים תושב ישראל יוכל לקבל זיכוי בשל המס ששילם בחו"ל. כל זאת בהתקיים 2 התנאים הבאים:

  1. הבעלים של ה LLC  מדווח בישראל על הכנסה שיוחסה אליו מה LLC באופן שוטף.
  2. השליטה והניהול על עסקיו של ה LLC  אינם מופעלים מישראל.

עם זאת הפסדי ה LLC   לא ייוחסו לבעלים אלא יישארו לקיזוז ברמת ה LLC  שכאמור מוגדר ע"פ החוק בישראל כחבר בני אדם. דהיינו ההפסדים יישארו ב LLC  עד לאותו יום שבו יהיו ל LLC  רווחים אשר אותם יהיה ניתן לקזז כנגד ההפסדים הנ"ל. המשמעות היא שהבעלים לא יוכלו לקזז את הפסדי ה LLC כנגד הכנסות אחרות שלהם.

בהתקיים 2 התנאים האמורים יהיה המיסוי בישראל כדלקמן:

מיסוי ההכנסות משכירות בישראל

הכנסות משכירות שוטפת של ה LLC שיוחסו לבעלים תושב ישראל ימוסו לפי שיעור מס שולי של הבעלים בקיזוז מס ששולם בארה"ב. (נכון להיום שיעור מס מכסימלי 45%).  כמו כן החלק של הכנסות אלו העולה על 25% מהשכר הממוצע במשק (כ 24,000 ₪ לשנה) יהיה חייב בביטוח לאומי בשיעור של 12%.

מסלול המיסוי של 15% מס ליחידים על הכנסות משכירות ברוטו בחו"ל בניכוי הפחת - אינו רלבנטי לגבי הכנסות שיוחסו מ LLC .

מיסוי רווחי ההון בישראל

רווחי הון של ה LLC שיוחסו לבעלים תושב ישראל ימוסו לפי שיעור מס של 20% בקיזוז מס ששולם בארה"ב.

מאמר זה הוא סיכום כללי בלבד ואינו יכול להוות תחליף לייעוץ מקצועי ספציפי.

לייעוץ ספציפי בנושא מבני מס להשקעות נדל"ן בארה"ב אפשר לפנות ל: צור קשר