מיסוי השקעות נדל"ן

מיסוי השקעות נדל

השלכות המיסוי על יחידים תושבי ישראל המשקיעים ב-נדל"ן למגורים בארה"ב

כללי


כאשר יחיד תושב ישראל משקיע בנכס נדל"ן בארה"ב צפויים להיווצר לו שני סוגי הכנסות:

  1. הכנסות שכירות מהנכס.
  2. רווח הון בעת מכירת הנכס.  

הכנסות אלו חייבות במס הן בארה"ב והן בישראל. אמנת המס בין ישראל לארה"ב מסדירה את אופן המיסוי של הכנסות אשר נוצרו לתושבי מדינה אחת ממקורות הכנסה הנמצאים במדינה השנייה. בסעיף 7 לאמנת המס בין לישראל לארה"ב נקבע כי כאשר לתושב של מדינה אחת יש הכנסות מנכסי נדל"ן הנמצאים בתחומה של המדינה השנייה, אזי למדינה אשר בתחומה נמצאים נכסי הנדל"ן יש את הזכות הראשונית להטיל מס על ההכנסות אלו. בשל כך למדינת ארה"ב יש את הזכות הראשונית להטיל מס על ההכנסות מנדל"ן שקיבל תושב ישראל מנכסי נדל"ן שיש לו בארה"ב. מדינת ישראל היא אפוא "מספר 2" בתור להטלת המס. כפועל יוצא מכך מדינת ישראל היא גם זו אשר צריכה לתת למשקיע  את ההקלה ממסי כפל. ההקלה ממסי כפל ניתנת למשקיע ע"י זיכוי של סכום המס שהוא שילם בארה"ב כנגד חבות המס שלו בישראל וזאת בהתאם לתנאים ולכללים הקבועים בחוק.

לגבי תשלום מס בארה"ב

עומדות בפני המשקיע הישראלי שתי אפשרויות. אפשרות אחת היא להגיש דוחות שנתיים לרשויות המס בארה"ב ולשלם את המס בהתאם לדוחות אלו. והאפשרות השנייה היא לא להגיש דוחות ואז ינוכה מס במקור מההכנסות שיש לאותו משקיע. האפשרות השנייה היא לחלוטין לא כדאית מבחינה כלכלית כי היא תביא למיסוי מאוד גבוה של ההשקעה:  ינוכה מס במקור של 30% על ההכנסות ברוטו משכירות ללא אפשרות לקיזוז הוצאות. וכמו כן ינוכה מס במקור של 10% מהתמורה במכירת הנכס גם אם הנכס נמכר בהפסד. המצב מבחינה פרקטית הוא אפוא שתושב ישראל אשר רכש נכס נדל"ן בארה"ב לצורך השקעה חייב בהגשת דוח מס שנתי לרשויות המס בארה"ב. דוחות המס עבור תושבי חוץ מוגשים בארה"ב על גבי טפסים שונים מאלו שמגישים אזרחים אמריקנים תושבי ארה"ב אולם עקרונות המיסוי הם דומים. יש להגיש דוח לרשות הפדראלית ובנוסף לכך יש גם להגיש דוח לרשויות של המדינה בה נמצא הנכס. ישנן מדינות בארה"ב אשר אינן מטילות מס הכנסה על יחידים (יפורט בהמשך שמות חלק מהמדינות הנ"ל). לפיכך יחיד תושב חוץ אשר יש לו נכס באחת מהמדינות הנ"ל מגיש דוח לרשות הפדראלית בלבד.   

מיסוי הכנסות שכירות בארה"ב

בדוח המוגש לרשות הפדראלית מקוזזות כל ההוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה משכירות.  העיקרון המנחה בארה"ב לגבי הכרה בהוצאות הוא שניתן לקזז את כל ההוצאות הרגילות וההכרחיות בייצור הכנסה - ORDNARY AND NECESSARY EXPENSES .
במקרה של השכרת נכס ניתן כמובן לתבוע את ההוצאות הישירות: ביטוח הנכס, מיסי ארנונה מקומיים (בארה"ב נהוג שבעל הנכס משלם הוצאות אלו ולא השוכר). כמו כן פרסום, ניקיון ואחזקה, עמלות סוכנים, דמי ניהול לחברת הניהול המטפלת בנכס, שכ"ט מקצועי לעורכי דין ורואי חשבון, וריבית על משכנתא. הוצאה ישירה נוספת ומשמעותית היא פחת על הנכס. ב-נדל"ן בארה"ב הפחת נתבע בשיטת הקו הישר לפי 27.5 שנה. יש כמובן לנטרל את מרכיב הקרקע שלגביו אין פחת. הפחת השנתי שניתן לתבוע הוא אפוא כ 3.6% על כ 70% מעלות הנכס. כמו כן ניתן לתבוע הוצאות עקיפות כגון הוצאות נסיעה לארה"ב לביקור בנכס כולל כרטיסי טיסה, בתי מלון, רכב שכור, ואש"ל. אין חובה בניהול ספרים אולם יש לשמור את כל הקבלות כדי שאפשר יהיה להציגן במקרה של ביקורת של מס ההכנסה האמריקאי.

בנוסף להוצאות הספציפיות תושב חוץ מקבל הטבת מס בצורה של הוצאה שנתית כללית בסך של  $3,650  הנקראת .EXEMPTION הוצאה שנתית כללית זו המקוזזת אף היא כנגד ההכנסות משכירות. על הרווח שנותר לאחר קיזוז כל ההוצאות הנ"ל משלם תושב חוץ מס בשיעור מדורג לרשות הפדראלית.

תשלום המס הוא ע"פ טבלה של תושבי ארה"ב נשואים המגישים דוח בנפרד. שיעורי המס לשנת 2010:


רווח שנתי ב  $ שיעור המס
0 - 8,375 10%
8,376 - 34,000 15%
3,4001 - 68,650 25%
68,651 - 104,625 33%
186,826 -   ומעלה 35%
   



בנוסף לתשלום מס לרשות הפדראלית יש לדווח ולשלם מס גם לרשויות של המדינה בה נמצא הנכס. שיעור מס ההכנסה המדינתי משתנה בין מדינה למדינה. כפי שצוין קודם ישנן מדינות שבהן אין מס הכנסה ליחידים.

שיעורי מס הכנסה ליחידים במספר מדינות נבחרות:

אינדיאנה – 3.4%

אריזונה – שיעור מס מדורג מ 2.59% עד 4.54%

טקסס – אין.

נבאדה – אין.

ניו גרסי –  שיעור מס מדורג מ 1.4% עד 8.97%

ניו יורק – שיעור מס מדורג מ 4% עד 6.85% (כמו כן יש מס נוסף של העיר ניו יורק).

פלורידה – אין.

קולורדו – 4.63%

קליפורניה – שיעור מס מדורג מ 1% עד 9.3%

כמובן שכאשר מבצעים השקעה מומלץ לבדוק באופן ספציפי את שיעורי המס של המדינה בה נמצא הנכס. באופן כללי בלבד אפשר לקחת אומדן גס של כ 5% ממוצע למס מדינה.  

מיסוי רווח הון בארה"ב

רווח (הפסד) הון מוגדר כהפרש בין התמורה ממכירת הנכס (בניכוי הוצאות מכירה) לבין העלות המופחתת של הנכס. העלות המופחתת של הנכס הינה העלות המקורית בניכוי הפחת שנצבר על הנכס עד למועד המכירה. שיעור מס רווח הון פדראלי בארה"ב עומד על 15% .

על מרכיב הפחת שנצבר מתוך רווח הון המכונה DEPRECIATION RECAPTURE

חל שיעור מס של 25% . (מרכיב זה אינו גדול בנכס שהוחזק מספר מועט של שנים).

כמו כן יש להוסיף גם כאן מס מדינתי לפי השיעורים הנקובים בסעיף הקודם. (אין הבדל בשיעור המס המדינתי בין רווח הון להכנסות רגילות).

במקרה של מכירת הנכס תוך פחות משנה ממועד הרכישה יחולו שיעורי מס רגילים לפי הטבלא בסעיף הקודם ולא יינתן שיעור מס רווח הון הנמוך.

מיסוי הכנסות שכירות נדל"ן בישראל

לגבי הכנסות משכירות נקבעו בארץ שני מסלולים למיסוי:

1. מסלול אחד - ההכנסה משכירות בחו"ל תמוסה באופן רגיל כמו הכנסה מנכס נדל"ן מסחרי בארץ. ההוצאות  הקשורות לנכס ולתפעולו יקוזזו מהכנסות השכירות. על הרווח שנותר לאחר קיזוז הוצאות הנישום משלם מס לפי שיעור המס השולי שלו בארץ. כמו כן על סכום ההכנסה שמעל ל 25% מהשכר הממוצע במשק (נכון להיום כ 23,652 ש"ח) ישולם גם ביטוח לאומי. הרווח לצורך מס יחושב ע"פ הכללים הקיימים בישראל. כמו כן יש לתרגם את כל נתוני הפעילות מדולרים לשקלים בהתאם לכללי התרגום שנקבעו בתקנות המס בארץ.  לפיכך לא מן הנמנע שההכנסה החייבת במס בארץ תהיה שונה מזו שדווחה בארה"ב. במסגרת מסלול זה מקבל הנישום זיכוי בגובה המס הפדראלי והמדינתי  ששילם בארה"ב -  כנגד חבות המס שלו בישראל.  

2. מסלול שני - יחיד המקבל הכנסות שכירות מנדל"ן בחו"ל, שאינן הכנסות מעסק יכול לחילופין לבחור במסלול של תשלום מס בשיעור 15% על ההכנסות ברוטו משכירות בניכוי פחת, ללא אפשרות קיזוז הוצאות וללא זיכוי על המס הזר ששולם. מסלול זה בדרך כלל יתאים למי שנמצא בארץ במס שולי גבוה ורכש נכס בארה"ב בלי משכנתא, או שאין לו הוצאות משמעותיות בתפעול הנכס.

מיסוי רווח הון בישראל

לגבי נכסים שנרכשו לאחר 1.1.2003 שיעור מס רווח הון בישראל הוא 20%. וכמובן גם כאן יינתן לנישום זיכוי בגובה המס רווח הון הפדראלי והמס המדינתי ששולם בארה"ב. בשל כך, כאומדן גס ביותר ניתן להניח ששיעור מס רווח הון האפקטיבי הסופי למשקיע הישראלי יהיה כ 20%.

קיזוז הפסדים

המחוקק הישראלי קבע כללים לקיזוז הפסדים מחו"ל. מטרת הכללים הנ"ל היא למנוע יבוא של הפסדים ממקורות בחו"ל שלגביהן הפיקוח והשליטה של רשויות המס בישראל מוגבל. ע"פ הכללים שנקבעו בסעיף 29 לפקודת מס הכנסה הפסדים משכירות בחו"ל נחשבים להפסדים ממקורות פסיביים בחו"ל ויינתנו לקיזוז כנגד הכנסות פסיביות בחו"ל. למשל הפסד משכירות בחו"ל ניתן לקזז כנגד הכנסות מריבית בחו"ל.  כמו כן נקבע כי הפסדים משכירות שמקורם בפחת על נכס ספציפי יותרו בקיזוז כנגד רווח הון ממכירת אותו הנכס. (ראוי לציין כי כאשר מדובר בפעילות של עסק בחו"ל, אזי שלא בדומה לנכס בית - יתאפשר לקזז את ההפסדים השוטפים משכירות במלואם כנגד רווח הון).

מקום שלא ניתן לקזז את כל ההפסד משכירות בשנת המס, יועבר סכום ההפסד שלא קוזז לשנים הבאות. בנוסף לכך ע"פ סעיף 92 לפקודת מס הכנסה הפסדי הון שמקורם בחו"ל יותרו בקיזוז  תחילה כנגד רווחי הון בחו"ל  ולאחר מכן גם כנגד רווח הון או שבח מקרקעין  שהופקו בישראל.

שיחלוף נכסים

כאשר יש למשקיע נכס שהשביח ועלה בשוויו והוא מעוניין למכור אותו, אך עם זאת הוא רוצה להמשיך ולהשקיע בנדל"ן בארה"ב. סעיף 1031 לחוק מס ההכנסה האמריקני מאפשר למשקיע לדחות את תשלום מס רווח הון במידה והמשקיע רוכש נכס חדש בעלות שווה או גבוהה מהתמורה שקיבל עבור הנכס שנמכר. במקרה כזה תשלום מס רווח הון יידחה עד למועד המכירה של הנכס החדש שנרכש. גם בנקודה זו יהיה אפשר לבצע שיחלוף נוסף ובאופן זה להמשיך ללא הגבלה. שיחלוף נכסים קיים גם ע"פ החוק בישראל בהתאם לסעיף 96 לפקודת מס הכנסה. אם זאת סעיף 96 במקור נועד לאפשר שיחלוף של ציוד בבתי חרושת ויישום סעיף 96 לגבי נדל"ן בחו"ל הוא בעייתי. בכל מקרה הליך זה של שיחלוף נכסים הוא הליך טכני עם דרישות ותנאים מאוד מסוימים ולכן מומלץ שלא לנסות לבצע אותו ללא ייעוץ וליווי מקצועי.

יתרונות וחסרונות של השקעות כיחיד בארה"ב

היתרונות של השקעות נדל"ן בארה"ב הם  העלויות נמוכות, הוצאת ויזת משקיעים לארה"ב והמיסוי נמוך המאפיינים את ההשקעה בדרך זו. החסרונות של השקעה כיחיד הן האחריות הבלתי מוגבלת שקיימת אצל היחיד, וחשיפה למס ירושה בארה"ב על הנכסים.  לפיכך מומלץ לעשות השקעה כיחיד רק בהיקף מוגבל של שווי ההשקעה ובמספר נכסים קטן. השקעות בהיקפים גדולים יותר, מומלץ לעשות באמצעות חברות או נאמנויות ועל כך ניתן לקבל ייעוץ במשרדנו.

מאמר זה הוא סיכום כללי של הנושא ולא נועד להיות תחליף לייעוץ מקצועי ספציפי.