מיסוי הכנסות מהשכרת דירות

מיסוי הכנסות מהשכרת דירות

 

מיסוי הכנסות מהשכרת דירות למגורים

על פי חוקי המס בישראל ישנם מספר מסלולי מיסוי אפשריים להכנסות מהשכרה למגורים. כדי לבחור באחד משני המסלולים של מס מופחת או פטור מלא (ב, או ג) על הדירה להיות מושכרת לצורך מגורים בלבד וכן ההכנסה צריכה להיות הכנסה בידי יחיד (או מלכ"ר בתנאים מסוימים) אשר אינה הכנסה מעסק.

א. המסלול הרגיל : תשלום מס מלא על פי המס השולי של הנישום בשעורי המס הקבועים בסעיף 121 לפקודת מ"ה (החל מ 30% ועד 45% שיעור מס מרבי ב 2010 ). לצורך קביעת ההכנסה החייבת יותרו בניכוי כל ההוצאות ששימשו בייצור ההכנסה מההשכרה בשנת המס. כולל הוצאות אחזקה ותיקונים,הוצאות מימון , ארנונה ופחת .


ב. מסלול מס מופחת : תשלום מס בשיעור של 10% בלבד (עפ"י סעיף 122 לפקודה) . במקרה זה , אין המשכיר רשאי לדרוש הוצאות או לתבוע פחת והמס משתלם על סך ההכנסה ברוטו ממקור זה . המס ישולם בתוך 30 ימים מתום שנת המס שבה הייתה ליחיד הכנסה מדמי שכירות , אלא אם כן שילם היחיד באותה שנת מס מקדמות על הכנסה זו .

ג. מסלול פטור מלא : בחלופה זו ההכנסה תהיה פטורה עד לתקרה של 4,680 ₪ לחודש בשנת המס 2010 . הפטור יחול רק אם בידי המשכיר מסמך בחתימת ידו של השוכר המאשר כי הדירה משמשת לו למגורים בלבד. יש להקפיד שתנאי זה יופיע כסעיף בחוזה השכירות. במסלול זה לא ניתן לתבוע הוצאות פחת. כאשר הכנסה מדמי שכירות עולה על התקרה הקבועה בחוק, תקרת הפטור תוקטן בגובה הסכום שבו עולה ההכנסה מהשכרת דירות המגורים על התקרה . התוצאה בפועל תהיה מיסוי מלא על כפל ההפרש בין דמי השכירות לתקרת הפטור . יתרת ההכנסה תחויב במס לפי המסלול הרגיל ויוכרו הוצאות באופן יחסי לשיעור ההכנסה החייבת לעומת כלל ההכנסות .

ד  מסלול הכנסה מעסק : דיווח על ההכנסות מהשכירות כהכנסה מעסק בניכוי כל ההוצאות הרלבנטיות לעסק זה . וזאת במקרה והנישום עומד בקריטריונים של עסק. תשלום המס יהיה ע"פ מס שולי, אך מקרה זה יהיה המשכיר זכאי ליהנות משיעורי מס התחלתיים מיגיעה אישית של 10% במקום שיעור מס התחלתי של 30% .

במקרה של יחיד בעל מספר דירות או דירות דיסקרטיות - מלשון החוק לא ברור האם ניתן לשלב בין מסלול הפטור לבין מסלול אחר. טרם פורסמה עמדה רשמית של רשויות המס, אך נראה כי גישתם תהיה שלילית בנושא זה. יש לציין כי מומחי מס אחדים חולקים על גישה זו. הנושא טרם נבחן בצורה ברורה בבתי המשפט בישראל .

מאמר זה הוא סיכום כללי בלבד של הנושא ולא נועד להיות תחליף לייעוץ מקצועי ספציפי.

אהוד קיש רו"ח

קיש ושות´ רואי חשבון          


לחזור לעמוד ראשי תלחצו כאן: משרד רואי חשבון

לייעוץ מקצועי ניתן לפנות לחברות ייעוץ מס נבחרות ברחבי הארץ